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1. 低廉な空き家等（800万円以下）の媒介報酬の改正

国土交通省は、空き家・空き地の流通を促進するため、2024年7月1日施行にて「低廉な空き家等の媒介の特例」の見直しを行いました。この制度改正により、物件価格800万円以下の売買において、売主および買主それぞれから最大で33万円（税込）の報酬を受け取ることが可能になります。

2. 従来の特例との違い

従来の特例は、2018年に創設され、物件価格400万円以下の物件に対して、売主から最大18万円（税抜）の報酬を受領することが可能でした。新たな改正により、価格帯が800万円以下に拡大し、報酬額も引き上げられました。これにより、例えば400万円の物件の場合、従来の報酬は最大で19.8万円ｘ２＝39.6万円（税込）でしたが、特例を適用することで33万円ｘ2＝66万円（税込）まで得られるようになりました。

3. 合意の重要性

原則の報酬を超える場合には、媒介契約締結時に依頼者に説明し、合意を得ることが必須です。合意なしに通常の料率を超えた報酬を請求することはできませんので、業者側のルール遵守が求められます。

4. 低廉な空き家等の定義

特例の対象となる「低廉な空家等」は、物件価格が800万円以下である宅地または建物と定義されています。この条件に合致すれば、居住中の物件や空き地なども対象となり、特別な認定は不要です。

賃貸借取引に係る報酬規定の拡充

1. 賃貸借流通への改正

新たに、長期空き家等の賃貸借における仲介報酬についても改正が行われました。従来は原則として、依頼者からは月額賃料の1.1倍が上限金額とされていました。今回の改正において「長期の空家等」に該当する物件の仲介では、月額賃料の2.2倍を上限として報酬を受け取ることが可能になりました。

2. 具体例

例えば、月10万円の賃貸物件では、通常は借主から11万円を受領するのが原則でしたが、特例に該当する場合、借主・貸主双方から合計で22万円の報酬を受け取れることになります。

3. 新たな「長期の空家等」の定義

長期の空家等とは、1年以上居住者が不在の物件や、相続により今後の利用が見込まれにくいものとされています。また、媒介契約時に依頼者と報酬についての合意も必要になります。

今回の改正の意義

1. 流通促進の期待

今回の改正により、物件価格が低廉でも報酬が確保できることで、不動産業者の参入が促進され、空き家や空き地の流通量が増加することが期待されます。これにより、取引量の増加や地域活性化にも寄与するでしょう。

2. 地方自治体への影響

多くの地方自治体が空き家対策計画を策定しており、今回の報酬規定の見直しは、それらの施策にも良い影響を与えると考えられます。管理不全の空き家数の減少が期待され、まちづくりにも貢献する可能性があります。

まとめ

国土交通省の仲介報酬規定の拡充は、空き家・空き地の流通を活性化させるための重要な一歩です。これにより、物件の取引が活発化し、地域経済の再生に寄与することが期待されます。業者は合意の重要性を理解し、透明性のある取引を進めることが求められます。今後の動向に注目です。

※宮古島市にも空き家は多く存在しており、所有者が不明であったりと課題は多く存在しています。従来の仲介報酬制度では、空き家等の調査を時間をかけて行うと赤字になってしまうケースも多々ありました。今回の法改正により、宮古島市の空き家問題も徐々に解決へ向かうことを祈ります。

不動産投資を行う上で分譲マンションなどの区分物件を購入するのか、それともアパートやマンション一棟丸まる購入するのかを迷う人も多いでしょう。
そこでそれぞれが持つ特徴とメリットそして埼玉県南部でそういった不動産投資を始めるのであれば、どちらの物件が向いているのかここではお伝えします。
 

1.区分物件は購入しやすいことがメリット

区分マンションなど区分物件の最大の特徴は、購入価格が安いため自己資金がない人でも購入しやすい点です。都市部の区分マンションでも中古であれば1,000万円以下で購入できますし、都市部から離れればもっと安い価格で購入できるものもあります。
不動産投資を始める時にできるだけリスクを抑えるため、融資の金額を減らしたいと思う人もいるはずです。そういった人でも数百万円の自己資金があれば、区分物件を購入してそれほど大きな金額を借りずに不動産投資を始められます。
また区分マンションなどは立地が駅近くなど、一人暮らし向けの物件が多く単身者世帯向けの物件となっています。比較的低価格で購入できて、単身者の需要が高い、客付けしやすいのが区分物件のメリットでしょう。
 

2.一棟物件は投資効率が良い上に土地を所有できる

一棟物件のメリットは土地を所有できて、そして投資や管理の効率が良いという点になります。区分マンションでマンションの敷地を戸数で割った土地しか所有できません。
しかし、一棟物件ならば建物だけではなく、土地まで自分の所有です。そのため資産価値が下がりにくく売却も容易です。また管理を委託する場合も建物まるまる任せられるので、コストを抑えられますし、大規模修繕費なども個別管理物件より抑えられます。
また中古アパートならば木造物件が多いため、一部屋あたりの購入費用は区分マンションよりも格安です。一棟物件内には複数の部屋があるので、空室が一部屋で発生しても一気に収入が0円になるわけではありません。
 

3.沖縄県宮古島市で選ぶならば一棟アパートを狙いたい

もし沖縄県宮古島市で区分物件か一棟物件を購入するのでしたら、今ならば一棟物件を狙いたいところです。宮古島市であればまだ東京ほど地価が高くなくないので一棟物件も購入しやすいです。また公示地価の上昇を見ると、今後宮古島市はさらに地価が上昇しキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
そして人口が増加しているため、一人暮らし向けのアパートの需要は高いです。つまりインカムゲインとキャピタルゲイン両方を得られるのです。
もちろん区分マンション投資でも十分に収益を得られる可能性が高いですが、ある程度まとまった資金を用意できる人であれば、一棟アパートの方が大きな収益を挙げられるでしょう。
逆に投資初心者の人は、管理しやすい区分物件をおすすめします。
 
※現在、宮古島市にはマンションと呼ばれる区分物件は、ほとんどない状態です。その為、基本的には選択肢が一棟アパートになってしまいます。マンションの需要は高いのですが建設が進んでいない為、今後に期待したいところです。

サラリーマンの副業に不動産投資がおすすめであるということはよく言われます。それはサラリーマンという属性を最大限活かせる投資手法が不動産投資だからです。では具体的にどういった面が、不動産投資に向いていると言われるのでしょうか。
 

相場の変動が大きな投資はサラリーマンには難しい

副収入を得る手段というと、株やFXの売買が有名です。これらの投資手法は勉強するための手段も豊富で、経験者も周囲にいる人が多いでしょうから。アドバイスを受けながら投資を始めるのはそう難しくはありません。

しかし始めるのは簡単でも、利益を出すのは簡単ではないのです。常に相場をチェックしていなければいけませんしFXは深夜も相場が変動しているので、気の休まる時がありません。仕事の都合で常に相場をチェックしていられないという人は、安定した利益を出すのが難しいどころか、損失を発生させることも多いのです。
 

不動産投資は実作業が少ないので、休日副業に最適

一方で、不動産投資は常に相場のチェックなどをする必要はほとんどありません。物件を購入して、人に貸すまでは確かに時間がかかってしまいます。しかし一旦に入居者が決まってしまえば、退去が出るので基本的には全くやることがないと言っても良いのです。

時々不動産屋に電話やメールで相談をしながら、今後の方針を決定したりする程度です。退去が出やすいのも年度末ですから、忙しい時期もある程度決まっており、スケジュールを立てやすいです。
それだけに休日の作業だけで十分利益を出すことができますし、利益自体も安定しているのです。
 

サラリーマンならば融資も受けやすい

不動産投資を始めるには物件を買わなくてはいけませんから、数百万円、時には1,000万円以上のお金が必要です。そのためお金がないので始められないという人も多いでしょう。

しかし収入が安定しているサラリーマンは不動産投資を始めるには最適な職業なのです。ある程度大きな会社に勤めていて、倒産リスクが低ければ、自営業で年収一千万を超える人よりも、サラリーマンの方のほうが融資を受けやすいのです。

20代、30代といった若手のサラリーマンでも、1000万円程度のワンルームマンション投資ならばすぐに始めることができます。サラリーマンや公務員など、収入が安定しているという特性を活かすのであれば、是非不動産投資を始めてみてください。

※宮古島市には区分所有マンションがほとんどないのが現状です。現在人口も増えており賃貸需要が高く、不動産投資を始めるのに最適なエリアではあります。今後、マンション建設も進んでくるかもしれません。不動産初心者にとっては収益性を確保し、リスクを抑えて不動産投資が期待できるでしょう。

2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理適正化法、通称サブリース新法）は、サブリースのトラブルから不動産オーナーを守るために「誇大広告を禁止」「不当な勧誘行為を禁止」「重要事項説明を義務付け」の3つの行為を規制しています。また、管理業者は国土交通省への業者登録が必要です。
ここでは、サブリースが抱える問題点やサブリース新法の規制内容について解説します。

1.サブリースとは

サブリースとは、サブリース業者がアパートやマンションなど賃貸住宅オーナーから一括借り上げを行い、入居者へ転貸する仕組みです。入居者はサブリース業者と契約を結び、業者に家賃を支払います。賃貸住宅オーナーは、入居者がいる・いないに関わらず、サブリース会社から一定の賃料収入（家賃の8〜9割程度）が保障されます。オーナーは、空室が発生しても賃料収入を受け取れるのがサブリースのメリットです。

2.サブリースの問題点

サブリースの問題点は、借地借家法によりオーナーよりサブリース業者の方が保護され、賃料収入減額など様々な要求を受けることです。また、サブリース業者の勧誘にも問題があります。

国交省が2019年12月に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によれば、過去にサブリース契約を解消したことがある家主の、解消理由は次のとおりです。

・事前に聞いていた説明と異なっていた：約52%
・意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから：約34%
・サブリース業者が入居者を見つけることができない：約34%
・条件変更等を求められたから：約30%
・契約を打ち切られたから：約17%

「20年保障があると聞いていたが違った」など事前に聞いていた話と違うことや、業者から突然家賃減額の申し立てを受けたり契約解除されるなどしてトラブルになっているケースは多いです。また、契約前にサブリース業者や不動産会社から勧誘（営業）を受けたと答えているオーナーも半数以上います。

3.サブリース新法の内容

サブリース新法では、サブリース業者とサブリース契約を勧誘する者（建設会社など）を対象として、以下3つの行為を規制しています。

3-1.誇大広告を禁止

オーナーに誤認がないように、保証金は減額されるか、定期的な家賃の見直しがあるかなどの詳細を広告内に表記する必要があります。

3-2.不当な勧誘行為を禁止

故意に事実を告げない、事実と異なることを告げるなどしてサブリース業者が勧誘することを禁止しています。

3-3.重要事項説明を義務付け

サブリース契約、管理受託契約前の重要事項説明が義務付けられます。リスクをきちんと説明し、後でも確認できるように書面で行う必要があります。家賃や転貸条件などの事項に関して定めがある場合は書面等の交付と説明が必要です。

このような行為を規制することで、サブリースのトラブルから賃貸住宅オーナーを守ります。

まとめ

サブリース新法は、サブリースのトラブルからオーナーを守り、安心して利用できるようにするための法律です。サブリース業者やサブリース契約を勧誘する者に対して、誇大広告や不当な勧誘行為の禁止、重要事項説明を義務付けています。
サブリース新法によって、これまでよりもリスクを軽減し、サブリースを活用できるようになるでしょう。
もまだまだ画期的な設備はあります。入居者に支持される設備は何か、その理由を含めてしっかり検討してみてはいかがでしょうか？